Bei der Installation von Ladestationen im Stockwerkeigentum beziehungsweise Miteigentum gilt es einiges zu berücksichtigen. Ein Merkblatt des HEV Schweiz bietet Unterstützung.
Autorin: Annekäthi Krebs, MLaw, Juristin beim HEV Schweiz
Bild: HEV Schweiz
In Liegenschaften im Stockwerkeigentum oder in grösseren Überbauungen ist häufig eine gemeinsame Einstellhalle für Fahrzeuge vorhanden, an der in vielen Fällen Miteigentum besteht. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung einer solchen Miteigentümergemeinschaft (MEG) verknüpft jeden Miteigentumsanteil mit einem ausschliesslichen Nutzungsrecht an einem Parkfeld. Jeder Eigentümer eines Miteigentumsanteils kann somit das damit verbundene Parkfeld zum Abstellen von Fahrzeugen benutzen. Sowohl die Einstellhalle selbst als auch sämtliche Leitungen, Einrichtungen und Anschlüsse stehen im Eigentum der MEG. Einzelne Miteigentümer dürfen daher ohne vorgängige Zustimmung der Versammlung keine baulichen Veränderungen vornehmen. Dies gilt auch für die Installation einer Ladestation für Elektro-fahrzeuge. Möchte ein Miteigentümer eine solche Ladestation auf seinem Parkfeld einrichten, hat er einen entsprechenden Antrag an die MEG-Versammlung zu formulieren und diesen zur Traktandierung bei der Verwaltung der MEG einzureichen.
Auf eigene Faust, ohne Zustimmung der Gemeinschaft (Beschluss), eine Ladestaton zu installieren, ist nicht zulässig. Der einzelne Miteigentümer riskiert, die Ladestation entfernen zu müssen. Denn die MEG kann jederzeit die Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten des einzelnen Miteigentümers verlangen.
Empfehlung: Smartes System
Für die Gemeinschaft ist es entscheidend, vor einem Beschluss über die Installation einer Ladestation die Auswirkungen auf die elektrotechnische Infrastruktur zu kennen. Wird eine Liegenschaft erstmals mit einer Ladestation ausgestattet, kann dies noch über eine direkte Zuleitung von der Hausverteilung zum jeweiligen Parkplatz erfolgen. Sollen jedoch mehrere Ladestationen eingerichtet werden, empfiehlt sich die Planung eines Systems mit Lastmanagement. Nur so lässt sich langfristig sicherstellen, dass der Hausanschluss nicht überlastet wird und es zu keinen Stromausfällen kommt.
Ein solches «smartes» Ladesystem steuert die verfügbaren Kapazitäten und trägt dazu bei, Lastspitzen im hausinternen Netz zu vermeiden. Angesichts des steigenden Bedarfs ist zudem damit zu rechnen, dass weitere Eigentümer künftig ebenfalls Ladestationen wünschen. Der HEV Schweiz empfiehlt, eine Grundinfrastruktur – Einrichten der Anschlussleitung und Installation von Flachbandkabeln oder Stromschienen über sämtlichen Parkplätzen – mit Lastmanagement durch die Gemeinschaft zu erstellen und die einzelnen Eigentümer zu ermächtigen, eine Ladestation auf dem Parkfeld einzurichten. Auf diese Weise lassen sich auch spätere Streitigkeiten und Ungleichbehandlungen vermeiden.
Durchdachtes Planen
Es ist wichtig, die Einrichtung der Infrastruktur richtig zu planen. Hierfür wird ein zweistufiges Vorgehen empfohlen: In einem ersten Schritt ist ein Elektro-Fachmann (Gebäude-elektriker / Installateur Ladestation) mit der Erstellung einer Offerte und eines technischen Berichts zu den vorhandenen Elektroinstallationen des Gebäudes (Hauptverteilanlage, Anschlussleistung, Kapazitätsgrenzen-Leistung) mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss zu beauftragen. Der Bericht soll zudem Lösungsvorschläge zum Einrichten der Ladeinfrastruktur darlegen: Das Einrichten einer einzelnen Ladestation mittels direkter Zuleitung ab der bestehenden Hausverteilanlage oder das Einrichten eines smarten Systems (Grundinfrastruktur mit Lastmanagement). In einem zweiten Schritt ist der Bericht den Eigentümern zuzustellen, damit die Versammlung über den Antrag eines Einzelnen oder Mehrerer zur Errichtung einer Ladestation entscheiden kann.
Nützliche bauliche Massnahme
Die Einrichtung einer Ladestation beziehungsweise Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge stellt eine bauliche Massnahme gemäss Art. 647c-e ZGB dar. Beim Ausbau der Hausverteilanlage zu einem «smarten System» (Grundinfrastruktur mit Lastmanagement) handelt es sich unseres Erachtens derzeit um eine nützliche bauliche Massnahme. Diese erfordert die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d ZGB).
Beschlussfassung
Es empfiehlt sich, im Beschluss der MEG über die Einrichtung einer Ladeinfrastruktur die Bedingungen klar und detailliert wie folgt festzulegen:
- Welche Massnahmen die Gemeinschaft realisiert (Infrastruktur, stromtechnische Erschliessung für die Ladevorgänge, Einrichtung der Ladestation auf dem Parkfeld) und zu welchen Massnahmen sie einen oder mehrere Miteigentümer ermächtigt.
- Zudem sind die Kostentragung für die Infrastruktur / Erschliessung sowie die Pflichten und Kostentragung für den fachkundigen Unterhalt, die Erneuerung und den Betrieb (Wartung, Strombezug) sowie die Haftung zu regeln.
Im Merkblatt des HEV Schweiz sind Beschlussvorschläge für die vom HEV Schweiz empfohlene Erschliessungsvariante – Grundinfrastruktur mit Lastmanagement von der Gemeinschaft erstellt – sowie für die Beauftragung eines Fachmannes aufgeführt.