Kündigungsfristen für den Baukredit: Darauf müssen Kreditnehmer achten

Die Baufinanzierung ist eine auf Dauer angelegte Angelegenheit. Schließlich sollten Kredite über so hohe Summen möglichst planbar bleiben. Manchmal wünschen sich Kreditnehmer in der Schweiz jedoch, den Kredit vorzeitig zu kündigen oder direkt aufzulösen. Aber ist das bei einem Laufzeitvertrag überhaupt möglich? Dieser Artikel schaut sich das an und erklärt, wie der Baukredit in der Schweiz zu kündigen ist und was es dabei zu beachten gilt.

Wie funktioniert die Zinsbindungsfrist?
Lange Zeit gab in der Schweiz eine beliebte Festhypothek: Diese Zinsbindungsfrist betrug fünf Jahre und war allseits beliebt. Bis rund 2010 galt die Devise, dass die Zinsen immer wieder Schwankungen unterworfen waren, weshalb Hypotheken mit übersichtlichen, doch nicht kurzen Laufzeiten, einen Schutz versprachen, aber auch eine recht nahe Reaktion erlaubten. Seitdem hat sich viel geändert:

• Zinssenkung – mit dem negativen Leitzins der Schweizerischen Nationalbank wurden Hypotheken unglaublich billig. Das führte zu einem veränderten Verhalten bei Kreditnehmern.
• Laufzeiten – sie verlängerten sich seit 2015 auf ungefähr sechs bis zehn Jahre. Einige Banken bieten gar Festzinsen bis zu 15 Jahre an, doch werden diese Angebote nur selten genutzt. Bei einem sehr niedrigen Zinssatz und einer höhen kreditsumme kann sich eine Festhypothek von 15 Jahren jedoch durchaus lohnen.
• Alternativen – mit der Zinsbindung sind Festhypotheken gemeint. Es gibt noch die Alternative der variablen Hypothek, die keine Laufzeit kennt, aber bedingt, dass der Zins beständig dem Markt angepasst wird. Dies kann bei fallenden Zinsen zwar vorteilhaft sein, macht eine Finanzierung aber weniger planbar.

Die Zinsbindungsfrist bedeutet jedoch letztlich nur, dass sich der Kredit während eines vertraglich festgelegten Zeitraums nicht verteuern kann. Wer also die Hypothek mit einem Zinssatz von 5 Prozent heute mit einer Dauer von fünf Jahren abschließt, kann davon ausgehen, dass diese fünf Prozent in den nächsten fünf Jahren gelten. Variable Hypotheken bieten diese Sicherheit nicht, denn der Zins kann sich ständig erhöhen – oder verringern.

Aktuell gilt oft die Devise, dass eine lange Zinsbindung für den Kreditnehmer sicherer ist:

• Festlegung – der Hypothekzins ist auf eine Höhe festgelegt. Da die Kreditzinsen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau agieren, können Interessenten heute einen neuen Baukredit zu günstigen Zinsen abschließen.
• Sicherheit – Anpassungen geschehen beim Festzins erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Kreditnehmer dürfen sich dennoch nicht in absoluter Sicherheit wiegen, da sie die eingesparten Zinsen in eine höhere anfängliche Tilgung investieren sollten.
• Gefahr – wer nicht die Tilgung erhöht, der läuft Gefahr, nach der Zinsbindungsfrist hohe Kosten zu zahlen. Die Anschlussfinanzierung wird aus heutiger Sicht deutlich teurer, sodass bei einer niedrigen Tilgungsrate fast die gesamte Kreditsumme neu und zu schlechteren Konditionen finanziert werden muss.

Kreditnehmer müssen bei Baudarlehen also immer überlegen und durchaus nachrechnen. Wer beispielsweise zwei Prozent an Zinsen einsparen kann, der sollte wenigstens einen Teil davon in die Tilgung einbringen.

Gibt es eine Möglichkeit, vorzeitig zu kündigen?
Grundsätzlich ist es immer möglich, eine Baufinanzierung vor Ablauf der Frist zu kündigen. Kein Vertrag ist in Stein gemeißelt und so wie die Bank die Möglichkeit hat, fristlos oder auch fristgerecht zu kündigen, kann auch der Kunde den Kredit auflösen:

• Notfälle – Scheidung, Krankheit, aber auch der Verkauf des über den Kredit bezahlten Gebäudes kann zu einer Kündigung beitragen.
• Aus Bankensicht – kommt der Kreditnehmer den Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so kann der Hypothekenvertrag aufgelöst werden.

Wer vorzeitig kündigt, der muss allerdings damit rechnen, eine Strafsumme bezahlen zu müssen. Eine feste Regelung kann ausschließlich dem eigenen Kreditvertrag entnommen werden. Aus der Ferne lassen sich keine zielsicheren und korrekten Angaben machen, es lässt sich nur pauschal sagen, welche Optionen es gibt:

• Zinsbindung – innerhalb der vertraglich geregelten Festhypothek ist davon auszugehen, dass eine vorzeitige Kündigung zu einer Strafgebühr führt.
• Ende Zinsbindung – nun kann der Kreditnehmer problemlos den Kreditvertrag lösen. Kosten entstehen – meist – nicht.

Aber wie hoch sind die Kosten? Im Regelfall legen Kreditgeber die vorzeitig zurückbezahlte Kreditsumme am Kapital- oder Geldmarkt an. Wenn sie dort eine geringere Verzinsung erwarten, als bei einem fortlaufenden Vertrag Tatsache ist, wird die Differenz als Strafgeld vom Kreditnehmer eingefordert. Die Ausstiegsentschädigung berechnet sich wie folgt:

• Restliche Kreditsumme – das ist die nun vorzeitig freigegebene Summe. Sie wird auf dem Kapitalmarkt für die Dauer der eigentlichen Kreditlaufzeit angelegt. Würde der Kredit noch fünf Jahre laufen, wäre dies der Zeitraum.
• Verzinsung – welche Zinsen erhält die Bank auf dem Kapitalmarkt für die restliche Laufzeit? Würde der Kreditvertrag 2 Prozent bieten, aber der Kapitalmarkt nur 0,5 Prozent, so entsteht eine Differenz.
• Rechnung – über diese Differenz erhält der Kreditnehmer nun eine Rechnung. Er hat diese Summe zu begleichen.

Natürlich ist das eine pauschale Bewertung der Situation. Mittlerweile sind Banken freier und offener in ihrer Vertragsgestaltung, sodass eigentlich nur ein Satz der Korrektheit entspricht: Es gilt, was im Kreditvertrag steht.

Jeder, der seinen Vertrag vorzeitig auflösen möchte, sollte zuerst den Kreditvertrag studieren und anschließend ein Gespräch mit der Bank suchen. Nicht selten lassen sich abweichende Lösungen finden, denn auch dies ist korrekt: Nicht auf alle Vertragsinhalte muss die Bank bis zum letzten Ende bestehen, sie kann dem Kunden auch entgegenkommen.

Was sollten Kreditnehmer in Bezug auf die Zinsbindung beachten?

Noch ist die Zinslage relativ am Tiefpunkt. Allerdings sind in den vergangenen Monaten die Bauzinsen bereits angestiegen und Experten vermuten in allen Ländern, dass sich die Zinsentwicklung nach oben orientiert. Daher gilt:

• Bei günstigen Zinsen – je niedriger die Zinsen, desto länger sollte die Zinsbindung sein. Die Schweizer haben schon ein gutes Gespür dafür und nutzen aktuell gerne die sechs bis zehn Jahre Festhypothek. Allerdings lohnt sich dieser Weg nur, wenn absehbar ist, dass die Zinsen in den kommenden Jahren steigen, jedoch nicht fallen. Anderenfalls zahlt ein Hypothekennehmer eventuell drauf. Ein sehr niedriges Zinsniveau lässt allerdings vermuten, dass weitere Senkungen der Zinsen eher unwahrscheinlich sind.
• Bei hohen Zinsen – nun ist eine überschaubare Frist, die kostenlos die Möglichkeit zum frühzeitigen Handeln bietet, sinnvoll. Fünf Jahre sind nun eine gute Zeitspanne.

Noch wichtiger ist aber, was im Vertrag bezüglich der Frist steht. Hat ein Kunde die Möglichkeit, auch während der Zinsbindung den Zinssatz anpassen zu lassen? Bei variablen Hypotheken ist das durchaus der Fall, doch bieten diese immer das Risiko, am Ende mehr zahlen zu müssen. Allerdings lässt es sich vertraglich mitunter regeln, dass ein Höchstzins festgelegt wird. Eine lange Zinsbindungsfrist bedeutet schlichtweg immer, dass eine vorzeitige Vertragsauflösung wahrscheinlich mit Kosten einhergeht. Letztendlich müssen diese wiederum in die Kreditkosten mit eingerechnet werden.

Welche Faktoren sind bei der Baufinanzierung sonst noch wichtig?

Vielfach konzentrieren sich Darlehensnehmer auf die klar ersichtlichen Konditionen: Zinsen und Laufzeit. Sicherlich sind diese Faktoren ausschlaggebend, doch sollten sie nicht im luftleeren Raum stehen. Es gilt:

• Sondertilgungen – sind sie kostenlos möglich? Die meisten Kreditverträge erlauben kostenlose Sondertilgungen, doch sind sie teils stark reglementiert. So gibt es Hypothekendarlehen, deren jährliche Sondertilgungen nur x Prozent der Kreditsumme ausmachen. Wer 500.000 Franken aufgenommen hat, nun 250.000 Franken im Lotto gewinnt und gerne 100.000 Franken zusätzlich tilgen möchte, der kann dies eventuell nicht tun. Achtung: Sondertilgungsoptionen bringen oft Zinsaufschläge mit sich. Wer also sicher ist, eine solche Option sowieso nicht nutzen zu können, sollte für einen günstigeren Zinssatz eher darauf verzichten.
• Hypothek – welche Form der Hypothek wird genutzt? Ist es eine Hypothek, deren Wert mit jeder Tilgungsrate sinkt oder ist es eine, die nur hin und wieder aktualisiert wird? Die erste kostet durch die Bearbeitungsgebühren oft mehr. Dafür steht die zweite Hypothekenart länger vollständig in den Hausakten.
• Tilgung – viele Immobilienkäufer machen den Fehler und achten ausschließlich auf die Höhe der monatlichen Raten. Niedrige Zinsen versprechen nun niedrige Raten. Allerdings sollten niedrige Zinsen dafür genutzt werden, die Tilgung entsprechend zu steigern. Das Problem zeigt sich sonst spätestens nach der Zinsbindung: Wer wenig tilgt, braucht einen Anschlusskredit zu vermutlich schlechteren Konditionen, der aber noch eine sehr hohe Kreditsumme mit sich bringt. Es macht schlichtweg einen Unterschied, ob eine Anschlussfinanzierung über 350.000 oder 200.000 Franken realisiert werden muss.
• Persönliche Sicherheiten – Baudarlehen laufen über eine lange Zeitspanne. Es ist schlichtweg beim Abschluss nicht möglich, die eigene Zukunft felsenfest bis zum Ende der Laufzeit vorauszusagen. Somit sollte eine Baufinanzierung immer die Option der genehmigten Ratenpause bieten. Mit ihr ist es möglich, gezielt mit einigen Raten auszusetzen, wenn es die persönlichen Umstände erfordern. Dies kann im Fall einer Krankheit, eines Unfalls, aber auch bei einer kürzeren Arbeitslosigkeit der Fall sein. Da alle Beispiele bedeuten, dass die monatliche Finanzkraft sinkt, ist eine Ratenpause zur Überbrückung ideal. Auch die Option, Ratenhöhen nachträglich noch einmal anpassen zu können, hilft. Wer weiß, ob nicht in zwei Jahren ein wesentlich besserer Job auf einen wartet, der es erlaubt, monatlich höhere Raten zu zahlen?

Generell sollten Baufinanzierungen vorab verglichen werden. Online geht es recht einfach. Über den Vergleich erhalten Kreditnehmer eine gute Übersicht über die Möglichkeiten und Faktoren, sodass sie auch gegenüber der Hausbank eine bessere Verhandlungsposition haben, sollten sie sich für diese entscheiden.

Fazit – kein Kredit ist unkündbar
Sicherlich wird häufig gesagt, dass ein Vertrag nicht während der Laufzeit gekündigt werden kann. Doch Baufinanzierungen sind durchaus vorzeitig auflösbar, doch nicht immer kostenlos. In den meisten Fällen müssen Kunden eine Auflösungsgebühr entrichten, sofern es nicht vertraglich anders geregelt ist. Bezüglich der Zinsbindungsfrist gilt, dass eine lange Zinsbindung zu Niedrigzinszeiten vorzuziehen ist, eine kurze Frist hingegen bei hohen Zinsen sinnvoll ist. Variable Hypotheken hingegen sind mitunter ein Spiel mit dem Feuer, da sich die Zinsen am Markt orientieren und somit beständig ändern. Allein auf die Zinsen darf ohnehin niemand achten. Die Tilgungsrate ist fast noch wichtiger, denn sie sagt aus, wie viel von der eigentlichen Kreditsumme während der festen Laufzeit tatsächlich getilgt wird. Ist die Tilgungsrate zu gering, können Anschlussfinanzierungen sehr teuer werden. Denn eines ist sicher: Die Zinsen werden künftig wieder steigen.