Tipps für günstige Zinsen beim Baudarlehen

Ein Baudarlehen ist eines der grössten Projekte, die viele Menschen in ihrem Leben bestreiten. Die finanzielle Last des Darlehens ist enorm und die Zeitspanne, über die dieser Kredit läuft, geht über gute Teile des eigenen Lebens. Viele angehende Immobilienbesitzer versuchen somit aus guten Gründen, die Zinsen möglichst niedrig zu halten. Sie sind es schliesslich, die die Kreditsumme zusätzlich erhöhen. Aber wie funktioniert das?

Der Zins hängt von verschiedenen Faktoren ab
Zinsen sind keine in Stein gemeisselten Faktoren. Sicherlich bedienen sich die Banken an einem Mindestzins, doch alles, was obendrauf addiert wird, basiert auf weiteren Faktoren:

1. Persönliche Bonität
   Sie ist natürlich für die Baufinanzierung sehr wichtig. Die persönliche Bonität setzt sich zuerst wie folgt zusammen:

• Einnahmen – welche Einkünfte stehen zur Verfügung? Der Fokus liegt auf sicheren Einnahmen, also auch auf unbefristeten Arbeitsverträgen. Sonstige Einnahmen wie Dividenden oder Bonuszahlungen zählen ebenfalls.
• Ausgaben – welche Fixkosten fallen monatlich an? Sie sind wichtig, da sich aus der Summe der Einnahmen abzüglich der Fixkosten samt Lebensunterhaltskosten die möglichen Raten ergeben.

Ist der Wert recht eng bemessen, so zählt der Verbraucher für die Baufinanzierung durchaus schon zu den unsichereren Kunden, da die Bonität nicht absolut solide ist. Hinzu kommt aber auch:

• Auskunftsdateien – wie wird der Verbraucher bei Auskunftsdateien gewertet? Auskunftsdateien ermitteln einen Punktwert für Bürger, der wiederum den Banken weitergegeben wird.
• Faktoren – Einträge über Bankkonten, Kreditkarten und vergangene, längst bezahlte Kredite sind positive Werte. Wer hingegen in der näheren Vergangenheit Rechnungen versäumt hat oder einen aufgekündigten Kredit in der Kartei stehen hat, der wird abgewertet.

Die Daten der Auskunftsdateien sind für Banken die erste Anlaufstelle. Zusätzlich wird die aktuelle finanzielle Situation bewertet, denn sie allein ist ausschlaggebend dafür, ob überhaupt eine Baufinanzierung zu stemmen ist – und zu welchen Zinskonditionen. Wer also eine gute persönliche Bonität aufweist und die Angebote vergleicht, kann beim Baudarlehen Zinsen sparen und eine passgenaue Finanzierung nutzen.

2. Höhe der Beleihung
   Sie spielt natürlich eine tragende Rolle. Natürlich hat derjenige, der nur noch 50.000 Franken aufnehmen muss, um sich sein Haus zu realisieren, andere Voraussetzungen als derjenige, der 250.000 Franken benötigt. Es gilt:

• Höhe der Beleihung
  Je höher die Beleihung, also die aufzunehmende Summe im Vergleich zum beleihungswert der Immobilie ausfällt, desto stärker steigen die Zinsen an. Das liegt an der erhöhten Ausfallwahrscheinlichkeit für die Bank. Da ein hoher Baukredit immer eine längere Rückzahlungsfrist hat, bleibt für die Bank ein höheres Risiko offen. Dieses lässt sie sich durch Zinsen praktisch bezahlen.

• Wert der Immobilie
  Natürlich spielt auch die Immobilie selbst eine sehr grosse Rolle. Je höher deren Wert, desto umfangreicher kann auch die Kreditsumme ausfallen. Wer es also schafft, eine werthaltige Immobilie in einer guten Lage zu einem günstigen Preis zu kaufen, wird mit der Beleihung deutlich weniger Probleme bekommen.

Eine zu grosse Spanne wird von den Banken ohnehin abgelehnt. Die Beleihungssumme darf die Möglichkeiten des Kreditnehmers nicht ausreizen.

3. Art des Objektes
   Auch das Objekt selbst spielt mit in die Zinsen hinein. Da die Bank im Ernstfall Anspruch auf das Objekt hat, gilt:

• Immobilienart – handelt es sich um ein Ferienhaus, ein Einfamilienhaus oder um ein Mehrfamilienhaus? Jedes Objekt bietet auf dem Markt einen anderen Wert und stellt somit eine andere Sicherheit dar. Während ein kleines Ferienhaus eher uninteressant ist, stellt ein Einfamilienhaus und guter Lage einen echten Wert dar.
• Lage – wo befindet sich das Objekt? In recht begehrten Gebieten sinken die Zinsen für Baufinanzierungen, da mit einer Wertsteigerung der Immobilie zu rechnen ist. In sehr ländlichen Gebieten, in denen Stadtflucht herrscht, kann der Wert hingegen künftig sinken.

Das Objekt entscheidet indirekt über die Sicherheit für die Bank und somit über den Zinssatz. Jede Immobilie, bei der eine Wertsteigerung zu vermuten ist, stellt für die Bank eine Sicherheit im Falle der Zwangsversteigerung dar. Sinken jedoch die Werte, so kann auch die Versteigerung nur noch unterdurchschnittliche Preise erzielen. Diese reichen eventuell nicht, um am Ende die Restschuld noch zu bezahlen.

4. Zinspolitik der Bank
   Letztendlich entscheidet auch die Bank selbst über die Zinsen. Einige Banken sind schlichtweg teurer, da ihre Verwaltungskosten mit in die Kredite eingespeist werden müssen. Banken mit wenigen oder gar keinen Niederlassungen haben weniger Kosten und können diese Einsparungen mit in die Kredite einspeisen.

Tipps für günstige Zinsen, um die Zinsen niedrig zu halten:

Tipp 1: Eigenkapital mitbringen
In der Schweiz ist es ohnehin notwendig, Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Die 100-Prozent-Finanzierung gibt es so nicht oder nur in wenigen Einzelfällen. Das Eigenkapital ist für Baufinanzierer jedoch sinnvoll:

• Kreditsumme – das eingebrachte Eigenkapital schmälert die benötigte Kreditsumme. Wieder ist es ein Unterschied, ob 200.000 Franken oder nur 150.000 Franken aufgenommen werden müssen.
• Zinssatz – da sich der Zinssatz auch an der Kredithöhe orientiert, sinken die Zinsen, wenn mehr Eigenkapital eingebracht werden kann.

In der Schweiz gibt es diverse Möglichkeiten, um dieses Kapital mit in die Baufinanzierung einzubringen. Nicht immer ist Bargeld nötig, denn auch Grundstücke oder Kunstsammlungen können mitunter genutzt werden. Zusätzlich werden beim Bau einer Immobilie auch Eigenleistungen bis zu einem gewissen Mass anerkannt. Doch Vorsicht: Wer sich übernimmt, kann die Leistungen am Ende gar nicht erbringen.

Tipp 2: Angebote vergleichen
Wie schon erwähnt, unterscheiden sich durchaus die Angebote der Banken. Es lohnt sich daher, die Angebote zahlreicher Baufinanzierer miteinander zu vergleichen und so das beste Produkt für sich auszusuchen. Doch worauf kommt es allgemein an?

• Kosten – die Zinsen stehen natürlich weit oben auf der Liste. Sind sie niedrig, ist auch eine höhere Tilgung möglich, was sich künftig durchaus lohnt.
• Konditionen – unter welchen Konditionen steht die Baufinanzierung? Nicht jede Bank lässt die Beleihung zu 100 Prozent im Grundbuch eintragen, einige beschränken sich auf den reinen Kreditbetrag ohne die Zinskosten. Auch Sicherheiten seitens der Bank spielen nun mit in die Entscheidung hinein: Ist es beispielsweise möglich, im Ernstfall ohne Probleme mit einigen Raten auszusetzen und somit die Laufzeit zu verlängern?
• Zinsbindung – gerade bei günstigen Zinsen ist eine lange Zinsbindungsfrist Gold wert. Hausfinanzierer müssen damit rechnen, dass sich die Zinskonditionen in den kommenden Jahren deutlich verschlechtern. Wer eine lange Zinsbindung samt hoher Tilgung hat, der zahlt also schon einen guten Teil des Kredits zurück, bevor er eine Anschlussfinanzierung zu wahrscheinlich schlechteren Konditionen benötigt.

Tipp 3: Passende Immobilie suchen
Zur Baufinanzierung gehört immer da passende Objekt. Dieses mag nicht immer das der Traumvorstellung sein, denn viele Verbraucher müssen schlichtweg auf die Kosten achten. Es gilt:

• Beleihungsgrenze – mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital sind in der Schweiz vorgeschrieben. Dieses kann sich aus Gespartem, dem Guthaben aus der zweiten und dritten Säule und auch weiteren Faktoren zusammensetzen. Das Eigenkapital erklärt letztendlich auch die maximale Höhe des Kaufpreises: Wer zwanzig Prozent Eigenkapital hat, der erhält höchstens noch 80 Prozent der Kreditsumme. Stehen also 40.000 Franken zur Verfügung, darf das Haus höchstens 200.000 Franken kosten.
• Zusatzkosten – welche Zusatzkosten fallen an? Gerade Renovierungs- oder Modernisierungskosten müssen bei Bestandsimmobilien immer berücksichtigt werden.

Hinsichtlich der Renovierungskosten ist derjenige glücklich, der selbst Hand anlegen kann oder erfahrene Bekannte hat, die bei den Arbeiten helfen. Einige Handwerksarbeiten können übrigens zusätzlich als Eigenkapitel anerkannt werden. Fünf Prozent der Kreditkosten sind hier das Limit.

Tipp 4: Eigene Bonität vorher checken
Vor der Suche nach dem Baukredit ist es ratsam, seine eigene Bonität bei den Auskunftsdateien zu überprüfen und eine saubere und realistische Haushaltsrechnung aufzustellen. Es gilt:

• Auskunftsdateien – gibt es eventuell noch negative Einträge, die nicht gelöscht wurden? Oder steht ein gerade abbezahlter Kredit noch als laufend in der Kartei? Beide Punkte wirken sich auf die Bonität aus.
• Haushaltsrechnung – sie wurde oben bereits erklärt. Allerdings sollten die möglichen Kreditraten so ausgerechnet werden, dass ein monatlicher Puffer besteht. Dieser ist wertvoll bei der Baufinanzierung, denn wird es einen Monat einmal knapp, so steht weiterhin der Pufferbetrag zur Verfügung, um die Raten zu bedienen.

Extra Spartipp: Niedrige Zinsen für höhere Tilgung nutzen
Es ist verständlich, dass viele Menschen, die eine Baufinanzierung planen, automatisch nach niedrigen Zinsen schauen. Sie bieten schliesslich die Möglichkeit, zu sparen. Allerdings ist diese Denkweise nicht perfekt, denn:

• Einsparung – niedrige Monatsraten sind angenehm. Doch plätschert der Kredit nun praktisch dahin und hat eine sehr lange Laufzeit, da die Summe des Kredits nur marginal abbezahlt wird.
• Umrechnen – das, was an Zinsen gespart werden kann, sollte wenigstens zu einem Teil in eine höhere Tilgungsrate investiert werden. Gerade am Anfang liegt der Zinsanteil jeder Rate nämlich noch recht hoch. Wer direkt auf eine höhere Tilgung setzt, der verkürzt die Laufzeit des gesamten Kredits und spart so Zinskosten ein. Zudem muss dieser Kreditnehmer bei einer Anschlussfinanzierung nur noch deutlich niedrigere Summen aufnehmen.

Eine hohe Tilgungsrate ist ohnehin empfehlenswert. Da die Zinspolitik der Banken in den kommenden Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit nach oben gehen wird, sind Anschlussfinanzierungen später teuer. Jeder, der nur minimal tilgt, wird also mit einem Grossteil der Kreditsumme eine Anschlussfinanzierung eingehen müssen – zu aktuell nicht bekannten, doch deutlich höheren Zinssätzen. Heute gesparte, doch nicht umgelegte, Zinskosten fallen dann auf den Kreditnehmer zurück.

Fazit – gut vorbereitet in die Verhandlungen
Wer sich gut vorbereitet und schon seine Rechnungen anstellt, der geht informierter in die Verhandlung der eigenen Baufinanzierung. So hilft es deutlich, die Möglichkeiten aus der zweiten und dritten Säule zu verstehen und vorliegen zu haben. Auch die Begutachtung der eigenen Bonität ist sinnvoll, denn ein fehlerhafter Eintrag in den Auskunftsdateien kann für Verbraucher zinstechnisch drastische Folgen haben. Zuletzt kommt es natürlich auch auf die monatlichen Einnahmen und Kosten an. Ist die Differenz niedrig, so erheben Banken automatisch höhere Zinsen. Wer Einsparpotenzial findet, der sollte also vor der Verhandlung schon die notwendigen Schritte unternehmen und Verträge kündigen oder sich nach günstigeren Alternativen umschauen.